Sam Krüger liep stage bij BLOC en onderzocht voor welke elementen in The Dutch Mountains het zinvol is om Building as a Service toe te passen, dat refereert aan een nieuwe, circulaire manier van vastgoedontwikkeling. We gingen met Sam in gesprek over haar onderzoek.

Sam, nogmaals gefeliciteerd met het behalen van je scriptie. Zou je jezelf eens kort willen introduceren?

Natuurlijk! Mijn naam is Sam Krüger, student Vastgoed & Makelaardij aan de Hanzehogeschool in Groningen. Voor mijn laatste studiejaar ben ik verhuisd naar Rotterdam (inmiddels Den Haag) om eerst een minor projectontwikkeling te doen aan de Hogeschool van Rotterdam en daarna af te studeren bij BLOC. Ik heb affiniteit met vastgoedontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid, en dit thema staat dan ook centraal in mijn afstudeeronderzoek.

Waar gaat je afstudeeronderzoek dan precies over?

De managementvraag van mijn scriptie luidt: “Hoe kan BLOC ‘Building as a Service’ toepassen in een vastgoedobject?” Om deze vraag te beantwoorden ben ik eerst gaan onderzoeken wat Building as a Service, afgekort BaaS, precies is.

Een nieuwe trend in vastgoedontwikkeling is namelijk de verschuiving van een productgerichte vastgoedmarkt naar een ‘service gerichte’ vastgoedmarkt. In andere sectoren is deze verschuiving al duidelijk te zien: steeds meer producten worden als een dienst aangeboden. Denk maar aan een Swapfiets of het privaat leasen van auto’s. BaaS kent een aantal voordelen. Het onderhoud en de garantie van de bouwelementen wordt in deze abonnementsvorm geregeld door de producent. Daarnaast is het duurzaam en circulair, aangezien de leverancier eigenaar blijft. Bovendien is het flexibel.

Kan je dit wat nader toelichten?

Er zijn verschillende elementen die als een dienst geleverd kunnen worden. Bijvoorbeeld een lift. Stel je hebt deze zelf aangeschaft voor je pand. Na een aantal jaar moet het gebouw worden herontwikkeld. Dan moet de lift eruit worden gehaald en deze wordt dan vaak gewoon ‘weggegooid’, want niemand gebruikt deze meer. Dat is zonde van het product. Met meubels hetzelfde: na gebruik gaan ze naar de stort (misschien brengt een enkeling ze naar de kringloop). Bij BaaS weet je zeker dat het product teruggaat naar de producent en dat het daardoor weer opnieuw wordt gebruikt (circulariteit). Daarnaast word je als gebruiker ontzorgd: 1 a 2x per jaar heeft een lift bijvoorbeeld onderhoud nodig en dat doet de producent. Een stukje verantwoordelijkheid wordt dus ook weggehaald. Omdat de producent eigenaar blijft en het functioneren van het product moet waarborgen, wil de producent elementen met een zo hoog mogelijke kwaliteit (levensduur) ontwikkelen, wat de duurzaamheid ten goede komt.

En wat is de conclusie van jouw onderzoek? Welke BaaS elementen zouden toegepast kunnen worden in The Dutch Mountains?

Er zijn op het moment een aantal succesvolle Building as a Serviceprojecten, die onder te verdelen zijn in vijf ‘diensten’:

  1. Interieurproducten als een dienst: Deze BaaS wordt al veel gebruikt, bijvoorbeeld meubels en stoffering: elementen met een relatief korte levensduur.
  2. Liften als een dienst: Mitsubishi is erg tevreden met het aanbieden van hun liften in dit model.
  3. Gevel als een dienst: Alkondor is bezig om hun gevels te implementeren als dienst.
  4. Speedgate als een dienst: HTC ontwikkelt de speedgate: een toegangspoort en beveiliging in één.
  5. 5. Energie-opwek systeem als een dienst: een energie-opweksysteem als een dienst bestaat uit WKO-installaties, warmtepompen, luchtventilatiesystemen, elektra en zonnepanelen. Deze hele bundel kan als een dienst worden aangeboden. Eneco, Vattenval, Unica en Inax zijn hier bijvoorbeeld mee bezig.

Alle vijf van bovenstaande elementen zouden, met het oog op duurzaamheid, als een dienst toegepast kunnen worden in The Dutch Mountains.

Heeft BaaS de toekomst?

Duurzaamheid is een ontzettend belangrijk onderwerp in de huidige tijd, en vanuit dit perspectief denk ik en vind ik dat ontwikkelaars meer BaaS moeten toepassen. Aan de andere kant, krijg je door BaaS dat de belegger niet meer volledig de eigenaar is van een pand, omdat veel onderdelen worden afgenomen als een dienst en dat dit afschrikt. Hierdoor denk ik dat de transitie heel geleidelijk zal plaatsvinden en dat ook geen enkel gebouw voor 100% uit BaaS elementen zal bestaan. Je wil natuurlijk ook een gebouw kunnen verkopen, en hoe gaan dan al die BaaS contracten mee, en wat verkoop je dan eigenlijk?

Er zijn meer pilots nodig, ontwikkelaars moeten risico nemen om dit toe te passen, zodat ook anderen kunnen zien en ontdekken of dit werkelijk beter is. Meubilair en warmte installaties worden al frequent als BaaS aangeboden, wat een goede basis vormt om dit ook met grotere elementen te proberen, zoals liften, gevels en keuken. Er wordt hier al veel mee gepionierd; er zijn een aantal koplopers die volop aan het ontwikkelen en testen zijn.

Tot slot: je bent bijna afgestudeerd, what’s next?

Ik sta open voor nieuwe kansen waarbij ik meer kan leren over de vastgoedsector. Mijn interesse ligt nu voornamelijk bij assetmanagement en het investeren en beheren van gebouwen. Een investment partij lijkt me ook uitdagend. De vorm van een traineeship spreekt mij erg aan, zodat ik kan leren en tegelijkertijd kan werken. Een ultieme mix om mezelf verder te ontwikkelen!

Heb je vragen over Sam haar scriptie? Of heb je een mooie uitdaging voor haar? Neem dan contact met haar op!

Contacteer Sam!